주택관리업자를 통한 공용부분의 위탁 및 자체 관리

지난번에는요...민간임대주택사업 관련하여 임대주택의 공용부분 관리 및 민간임대주택에 적용되는 주택법의 규정에 대해 포스팅을 했었고요...오늘은 주택관리업자를 통한 공용부분의 위탁관리 및 자체관리에 대해 포스팅을 해보기로 할께요...

나. 주택관리업자를 통한 공용부분의 위탁관리 또는 자체관리

가) 대상 민간임대주택의 규보

임대사업자는 민간임대주택 단지별로 다음의 어느 하나에 해당하는 규모 이상의 민간임대주택에 대하여 ①[주택법] 제53조에 따른 주택관리업자에게 관리를 위탁하거나, ②일정 기술인력 및 장비를 갖춰 시장·군수·구청장의 인가를 받아 자체 관리해야 한다.

나) 자체관리 시 필요기준 및 인가절차

(가) 기술인력 및 장비기준

임대사업자가 민간임대주택을 위탁하지 않고 자체관리 하려면 다음의 기준에 따른 기술인력 및 장비를 갖추고 시장·군수·구청장의 인가를 받아야 한다.

(나) 인가신청 절차

임대사업자는 민간임대주택을 자체관리하기 위해 인가를 받으려면 자체관리인가신청서에 다음의 서류를 첨부하여 시장·군수·구청장에게 제출해야 한다. 인가신청을 받은 시장·군수·구청장은 인가를 할 때에는 자체관리인가서를 임대사업자에게 내주어야 한다.

다) 민간임대주택의 공동관리

임대사업자(둘 이상의 임대사업자를 포함)가 동일한 시(특별시·광역시·특별자치시·특별자치도를 포함)·군 지역에서 민간임대주택을 관리하는 경우에는 단지별로 임차인대표회의의 서면동의를 받은 경우로서 둘 이상의 민간임대주택단지가 서로 입접하고 있어 공동으로 관리하는 것이 합리적이라고 특별시장, 광역시장, 시장 또는 군수가 인정하는 경우 공동으로 관리할 수 있다. 자체 관리 시 필요한 기술인력 및 장비 기준을 적용할 때에는 둘 이상의 민간임대 주택단지를 하나의 민간임대주택단지로 본다.

여기까지 민간임대주택사업 관련하여 주택관리업자를 통한 공용부분의 위탁관리 및 자체관리에 대해 포스팅을 해보았고요...다음에는...특별수선충당금의 적립에 대해 포스팅을 해보기로 할께요...지금까지 512이었습니다....^^

민간임대주택에 적용되는 주택법 규정

지난번에는요...민간임대주택사업 관련하여 주택임대관리업자의 보증상품 가입에 대해 포스팅을 해보았고요.....오늘은 임대주택의 공용부분 관리 및 민간임대주택에 적용되는 주택법 규정에 대해 포스팅을 해보기로 할께요...

(2) 임대주택의 공용부분 관리

가. 임대주택의 공용부분 관리

가) [주택법]에 따른 관리대상 임대주택

①민간건설임대주택 및 ②임대사업자가 [주택법] 제38조에 따라 사업주체가 건설·공급하는 주택 전체를 매입하여 임대하는 민간매입임대주택의 회계설 작성, 보관 등 관리에 필요한 사항은 [주택법]을 적용하며 민간임대주택으로 등록한 준주택(오피스텔 등)에 대해서는 민간임대주택관리에 관한 규정이 적용되지 않는다.

나) 민간임대주택에 적용되는 [주택법] 규정

민간임대주택의 관리에 대해서는 [주택법] 및 [주택법 시행령] 중 다음의 규정만을 적용한다.

다) 임대주택 관리 위반자에 대한 제재

민간임대주택의 관리에 관한 사항을 위반하여 민간임대주택을 관리한 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해진다.

여기까지 민간임대주택사업 관련하여 임대주택의 공용부분 관리 및 민간임대주택에 적용되는 [주택법] 규정에 대해 포스팅을 해보았고요....다음에는....주택관리업자를 통한 공용부분의 위탁관리 또는 자체관리에 대해 포스팅을 해보기로 할께요...지금까지 512이었습니다......^^

주택임대관리업자의 보증상품 가입

지난번에는요...민간임대주택사업 관련하여 주택임대관리업자를 통한 임대사업의 위탁관리에 대해 포스팅을 해보았었고요....오늘은 주택임대관리업자의 보증상품 가입에 대해 포스팅을 해보기로 할께요....

라) 주택임대관리업자의 보증상품 가입

(가) 보증상품 가입

자기관리형 주택임대관리업을 하는 주택임대관리업자는 임대인 및 임차인의 관리보호를 위해 다음의 보증상품에 가입해야 한다.

(나) 보증서 교부

자기관리형 주택임대관리업자는 임대인과 주택임대관리계약을 체결하거나 임차인과 주택임대차계약을 체결하는 경우 위의 보증상품 가입을 증명하는 보증서를 임대인 또는 임차인에게 내주어야 한다. 이 경우 보증서는 다음의 어느 하나에 해당하는 기관이 발행한 것이어야 한다.

(다) 내용변경 및 해지

자기관리형 주택임대관리업자는 보증상품의 내용을 변경하거나 해지하는 경우 그 사실을 임대인 및 임차인에게 알리고, 자기관리형 주택임대관리업자의 사무실 등 임대인 및 임차인이 잘 볼 수 있는 장소에 게시해야 한다.

마) 자기관리형 주택임대관리업자의 의무

임대사업자인 임대인이 자기관리형 주택임대관리업자에게 임대관리를 위탁한 경우 주택임대관리업자는 위탁 받은 범위에서 임대사업자의 의무를 이행해야 한다. 이 경우 임대사업자의 벌칙에 관한 [민간임대주택에 관한 특별법] 제7장의 규정이 주택임대관리업자에게 적용된다.

여기까지 민간임대주택 관련하여 주택임대관리업자의 보증상품 가입 및 관리업자의 의무 등에 대해 포스팅을 해보았고요....다음에는...임대주택의 공용부분에 대한 관리에 대해 포스티을 해보기로 할께요...지금까지 512이었습니다...^^

민간임대주택의 임대사업 위탁 관리

지난번에는요...만간임대주택사업 관련하여 임대의무기간 및 용도제한 등에 대해 포스팅을 해보았었고요......오늘은 주택임대관리업자를 통한 임대사업의 위탁관리에 대해 포스팅을 해보기로 할께요...

2) 민간임대주택의 관리

(1) 임대사업의 위탁관리

가. 주택임대관리업자를 통한 임대사업의 위탁관리

가) 주택임대관리업자의 개념

"주택임대관리업자"란 주택관리업을 하기 위해 [민간임대주택에 관한 특별법] 제7조 제1항에 따라 등록한 자를 말하며 여기서 "주택임대관리업"이란 주택의 소유자로부터 임대관리를 위탁 받아 관리하는 어을 말하며, 다음과 같이 구분한다.

나) 주택임대관리업자의 업무범위

(가) 업무범위

주택임대관리업자는 임대를 목적으로 하는 주택에 대하여 다음의 업무를 수행한다.

(나) 부수적 업무

주택임대관리업자는 임대를 목적으로 하는 주택에 대하여 부수적으로 다음의 업무를 수행할 수 있다.

다) 위·수탁 계약서의 작성

주택임대관리업자는 위의 업무를 위탁 받은 경우 위·수탁 계약서를 작성하여 주택의 소유자에게 교부하고 그 사본을 본관해야 하며 위·수탁계약서에는 계약기간, 주택임대관리업자의 의무 등 다음의 사항이 포함되어야 한다.

여기까지 민감임대주택사업 관련하여 민간임대주택의 관리(주택임대관리업자를 통한 임대사업의 위탁관리) 등에 대해 포스팅을 해보았고요.....다음에는...주택임대관리업자의 보증상품 가입에 대한 내용으로 포스팅을 해보기로 할께요.....지금까지 512이었습니다....^^

민간임대주택의 임대의무기간 및 용도제한

지난번에는요....민간임대주택사업 관련하여 임대차계약시 신고사항 등에 대해 포스팅을 해보았고요...오늘은 임대의무기간 및 용도제한에 대해 포슽팅을 해보기로 할께요...

(4) 임대의무기간 및 용도제한

가. 임대의무기간의 준수

가) 임대의무기간의 계속 임대

임대사업자는 다음의 구분에 따른 시점부터 ①준공공임대주택의 경우 8년, ②단기임대주택의 경우 4년의 기간 동안 민간임대주택을 계속 임대해야 한다.

나) 민간임대주택의 양도제한

임대사업자는 위의 임대의무기간 동안 민간임대주택을 계속하여 임대해야 하므로, 위의 임대의무기간이 지나지 않으면 임대주택을 양도할 수 없다.

다) 임대의무기간 중의 예외적 양도

라) 임대의무기간 위반 시 제재

민간임대주택의 임대의무기간을 위반하여 임대의무기간 중에 민간임대주택을 임대하지 않거나 양도한 자에게는 1천만원 이하의 과태료가 부과된다.

나. 준주택(오피스텔)의 용도제한

가) 준주택의 용도제한

민간임대주택으로 등록한 준주택은 주거용이 아닌 용도로 사용할 수 없다.

나) 용도확인을 위한 필요 서류 등의 제출요구

다) 준주택의 용도제한 위반 시 제재

준주택 용도제한을 위반하여 준주택을 주거용이 아닌 용도로 사용한 자에게는 1천만원 이하의 과태료가 부과된다.

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민간임대주택 임대차계약시 신고

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(3) 임대차계약 신고

가. 임대차계약 사항에 대한 신고

가) 임대차계약 신고의무

임대사업자는 민간임대주택의 임대차기간, 임대료 및 임차인(준주택에 한정함) 등 임대차계약에 관한 사항을 특별자치도지사·특별자치시장·시장·군수 또는 구청장(자치구)에게 신고해야 한다. 신고한 내용을 변경한 경우에도 같다.

나) 신고사항

임대사업자가 시장·군수·구청장에게 신고해야 하는 사항은 다음과 같다.

다) 제출서류

위의 신고사항을 신고하려는 임대사업자는 임대차계약 체결일(변경신고의 경우 변경한 날을 말함)부터 3개월 이내에 다음의 서류를 해당 민간임대주택의 소재지를 관할하는 시장·군수·구청장 또는 임대사업자의 주소지를 관할하는 시장·군수·구청장에게 제출해야 한다. 임대사업자의 주소지를 관할하는 시장·군수·구청장이 위의 신고서를 받은 경우 즉시 민간임대주택의 소재지를 관할하는 시장·군수·구청장에게 이송해야 한다.

(가) 준주택 임차인 현황 신고 및 필요서류

준주택 임대차계약을 신고 받은 시장·군수·구청장은 신고된 임차인의 주민등록표 초본을 확인해야 하며, 임차인의 실제 거주현황을 확인하기 위해 필요하면 다음의 자료를 관계 행정기관 및 관련 단체 등에 요청할 수 있다.

라) 임대조건 신고증명서 발급

신고서를 받은 시장·군수·구청장(민간임대주택의 소재지를 관할하는 시장·군수·구청장을 말함)은 신고 내용을 확인한 후 신고를 받은 날(신고서를 이송한 경우 이송 받은 날을 말함)부터 10일 이내에 임대 조건 신고대장에 신고 사실을 적고 임대조건 신고증명서를 신고인에게 발급해야 한다.

마) 임대조건의 공고

시장·군수·구청장은 임대사업자가 신고한 임대 조건을 매 분기 종료 후 다음 달 말일까지 해당 지방자치단체의 공보에 공고해야 한다.

바) 임대조건 신고 내용의 변경

사) 임대조건 미신고자에 대한 제재

임대차계약 신고를 하지 않거나 거짓으로 신고한 자에게는 1천만원 이하의 과태료가 부과된다.

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민간임대주택의 임대 - 임대료와 임대보증금

지난번에는요...민간임대주택사업 관련하여...표준임대차계약서를 사용한 임대차계약 체결에 대해 포스팅을 해보았고요...오늘은 임대차계약시 임대료와 임대보증금에 대해 포스팅을 해보기로 할께요...

(2) 임대료와 임대보증금

가. 임대료와 임대보증금

가) 임대사업자의 최초 임대료 지정권

민간임대주택의 최초 임대료(임대보증금과 월임대료를 포함)는 임대사업자가 정한다.

나) 임대료의 증액

임대사업자가 임대의무기간 동안에 임대료의 증액을 청구하는 경우 연5%의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률 등을 고려해야 한다.

다) 임대보증금과 월임대료간의 전환

임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우 그 전환되는 금액에 다음 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다. 월임대료를 임대보증금으로 전환하는 경우 또한 같다.

라) 임대조건 위반자에 대한 제재

위의 임대료 증액, 임대보증금과 월임대료간의 전환 등의 임대조건을 위반하여 민간임대주택을 임대한 자에게는 1천만원 이하의 과태료가 부과 된다.

나. 임대보증금에 대한 보증 가입의무

가) 보증 가입의무 및 기간

민간건설임대주택의 임대사업자는 사용검사를 받은 날(사용검사 전에 임차인을 모집하는 경우 그 날을 말함)부터 임대의무기간이 종료되는 날까지 임대보증금ㅇ에 대한 보증에 가입해야 한다.

나) 보증가입 기한

민간건설임대주택의 임대사업자느 [주택법] 제29조에 따른 사용검사, 임시 사용승인 또는 [건축법] 제22조에 따른 사용승인, 임시 사용승인을 신청하기 전에 임대보증금에 대한 보증에 가입해야 한다.

다) 보증대상금액

보증에 가입하는 경우 보증대상은 임대보증금 전액으로 한다. 이 규정에도 불구하고 다음에 모두 해당하는 경우 ①담보권 설정금액과 임대보증금을 합한 금액에서 ②해당 임대주택을 감정평가한 금액의 100분의 60의 금액을 뺸 금액의 전액을 보증대상액으로 한다.

라) 임대사업자의 보증서 사본 제출

민간건설임대주택의 임대사업자는 임대보증금에 대한 보증에 가입했으면 지체없이 해당 보증서 사본을 민간임대주택의 소재지를 관할하는 시장·군수·구청장에게 제출해야 한다. 보증서 사본을 받은 시장·군수·구청장은 임대보증금에 대한 보증기간이 끝날 때까지 보증서 사본을 보관해야 한다.

마) 임차인에 대한 보증서 및 보증약관 사본 제공

민간건설임대주택의 임대사업자는 임대보증금에 대한 보증에 가입한 경우 임차인이 해당 민간임대주택에 입주한 후 지체 없이 보증서 및 보증약관 각각의 사본을 임차인에게 내주어야 한다.

바) 보증가입 여부에 대한 공고

민간건설임대주택의 임대사업자는 임대보증금에 대한 보증 가입 여부를 임차인이 잘 볼 수 있는 장소에 공고해야 한다. 가입한 보증을 해지하거나 변경하는 경우에도 또한 같다.

사) 보증수수료 납부방법 등

보증에 가입하는 경우 보증수수료의 납부방법, 보증수수료의 부담비율 등은 다음과 같다.

아) 보증 수수료의 분할 납부

보증의 가입기간은 임대차 계약기간과 같아야 한다. 이 경우 임대사업자는 보증의 수수료를 1년 단위로 재산정하여 분할 납부할 수 있다. 보증에 가입한 임대사업자가 가입 후 1년이 지났으나 위에 따라 재산정한 보증수수료를 보증 회사에 납부하지 않는 경우 보증회사는 그 보증계약을 해지할 수 있다. 다만 임차인이 보증수수료를 납부하는 경우 해지할 수 없다.

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민간임대주택의 임대차계약(표준임대차계약서)

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3. 민간임대주택 공급 및 관리

1) 민간임대주택의 공급

(1) 임대차계약의 체결

가. 민간임대주택 공급에 관한 임대사업자의 결정권

민간임대주택의 임차인 자격 및 선정방법 등 공급에 관한 사항은 임대사업자가 정하며, 민간임대주택의 공급에 관한 사항에 대하여는 [주택법] 제4장(주택의 공급에 관한 사항)을 적용하지 않는다.

나. 임대차계약의 체결

가) 표준임대차계약서의 사용

임대사업자가 민간임대주택에 대한 임대차계약을 체결하려는 경우 다음의 구분에 따른 표준임대차계약서를 사용해야 한다.

※표준임대차계약서를 사용하지 않은 임대사업자에게는 1천만원 이하의 과태료가 부과된다.

나) 표준임대차계약서에 반드시 포함되어야 하는 사항

표준임대차계약서에는 다음의 사항이 포함되어야 한다.

다) 계약내용 설명의무

민간임대주택에 대한 임대차계약을 체결하거나 월임대료를 임대보증금으로 전환하는 등 계약 내용을 변경하는 경우 임대사업자는 다음의 사항을 임차인에게 설명하고 이를 확인 받아야 한다.

라) 계약내용 확인방법

임대사업자는 위의 규정에 따라 임차인과 임대차계약을 체결하거나 계약내용을 변경하는 경우 위의 설명 사항이 포함된 표준임대차계약서를 임차인에게 내주고 임차인이 이해할 수 있도록 설명해야 하며, 임차인은 서명 또는 기명날인의 방법으로 확인해야 한다.

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임대주택에 대한 취득세 감면 - 민간임대사업

지난번에는요...민간임대주택사업 카테고리 관련하여 주택도시기금을 통한 민간임대주택 건설자금 지원에 대해 포스팅을 해보았고요....오늘은 임대주택에 대한 취득세 감면 혜택 등에 대해 포스팅을 해보기로 할께요...

3) 취득세 감면 신청

(1) 취득세 감면 혜택

가. 취득세 감면 기준

가) 부도산 취득세 과세표준 및 세율(원칙)

부동산에 대한 취득세는 ①과세표준에 ②표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

나) 취득세의 과세표준

취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 하며, 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다.

다) 표준세율

라) 임대주택에 대한 취득세의 감면(예외)

(가) 감면대상

다음에 해당하는임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 임대사업자로 등록한 경우를 포함)는 취득세를 감면 받을 수 있다.

(나) 감면세율

위의 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음에 따라 지방세를 2018년 12월 31일까지 감면한다.

(다) 공동주택 미착공 시 취득세 감면제외

토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 않은 경우 취득세가 감면되지 않는다.

나. 취득세 가면 신청

가) 방법

지방세(취득세)를 감면 받으려는 자는 60일 이내에 지방세 감면 신청서를 고나할 시장·군수·구청장(자치구)에게 제출해야 한다. 다만, 지방자치단체의 장이 감면대상을 알 수 있을 때에는 직권으로 감면할 수 있다.

나) 취득세 감면 결정

지방세(취득세) 감면 신청을 받은 시장·군수·구청장은 지방세 감면 여부를 결정해야 하고, 지방세를 감면하기로 결정한 경우 지방세 감면 결정 통지를 해야 한다.

다. 감면된 취득세가 추징되는 경우

임대의무기간에 부도, 파산, 그 밖의 다음의 경제적 사정으로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각·증여하는 경우 감면된 취득세를 추징한다.

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주택도시기금을 통한 민간임대주택 건설자금 지원

지난번에는요...민간임대주택사업 관련하여 공익사업자 지정 등 민간임대주택 건설 관련 지원에 대해 포스팅을 해보았고요...오늘은  주택도시기금 등 자금의 우선지원에 대한 내용으로 포스팅을 해보기로 할께요...

다. 주택도시기금을 통한 민간임대주택 건설자금 지원

가) 주택도시기금 등 자금의 우선지원

국가 및 지방자치단체는 다음의 목적을 위해 [주택도시기금법]에 따른 주택도시기금 등의 자금을 우선적으로 지원하고 있다.

나) 지원내용

주택도시기금에서는 임대를 목적으로 주택을 건설하는 일반형임대사업자에게 다음과 같이 민간임대주택건설자금을 지원하고 있다.

(가) 대출대상

일반형임대사업자로서 임대를 목적으로 주택건설사업계획 승인 또는 건축허가를 받아 주택을 건설하는 주택건설사업 등록업자 등이 대상이 된다.

(나) 대출 대상주택

세대당 주거전용면적이 135제곱미터 이하인 주택으로, 다가구주택은 가구당 5제곱미터 이하인 주택이 대상이 되며 준주택은 전용면적 85제곱미터 이하인 오피스텔로 한정(계좌별 대출대상 세대수 4호 미만은 제외)한다.

(다) 대출금리 및 대출한도

A. 기업형임대주택 및 30세대 이상 준공공임대주택(준주택 제외)

B. 단기임대주택, 준주택 및 29세대 이하 준공공임대주택

C. 일반형임대사업자가 건설하는 단독주택(다가구)

대출한도는 호당 4억원 이내(가구당 5천만원, 8가구)이며 대출금리는 연 3.5%이다.

(라) 대출기간

대출기간은 준공공임대주택의 경우 12년, 단기임대주택의 경우 6년이며 만기시 일시상환해야 한다. 다만 만기 후 연장시 원금의 5% ~ 10%는 상환하여야 한다.

여기까지 민간임대주택사업 관련하여 주택도시기금 등을 통한 민간임대주택건설자금 지원방안에 대해 포스팅을 해보았고요...다음에는...취득세 감면 제도 등에 대해 포스팅을 해보기로 할께요....지금까지 512이었습니다......^^